De onrendabele top
In het spraakgebruik van woningcorporaties is het begrip ‘onrendabele top’ ingeburgerd. Wat is dat? De onrendabele top is het verschil tussen de investering in nieuwbouw en de bedrijfswaarde van deze nieuwbouw. De bedrijfswaarde wordt bepaald door (de contante waarde van) de toekomstige huuropbrengsten minus de toekomstige lasten. In de praktijk blijkt de bedrijfswaarde lager te zijn dan de investering. Het gaat immers om sociale huurwoningen die onvoldoende huur opleveren, gegeven de investeringen die gedaan moeten worden. De onrendabele top (het verlies) moet de corporatie al boekhoudkundig verwerken op het moment van investering.
Nu zijn woningcorporaties de afgelopen tijd veelvuldig in het nieuws (Wooninvest, Servatius, Rochdale, De Key, Woonbron, SGBB, Vestia, Laurentius, enz.), vanwege:
- mismanagement;
- zonnekoningengedrag;
- fraude;
- doorgeschoten fusiedrang;
- omvangrijke derivatenportefeuilles;
- investeringen in oude zeeschepen;
- onduidelijke jaarrekeningen;
- enz.
De maatschappelijke verontwaardiging is navenant. De mensen klagen over de huisvesting. Investeringen in wijken en woningen zijn niet meer mogelijk. Het geld is op.
Bovendien is er veel onrust over de beloning van de bestuurders in de sector. Uit recent onderzoek blijkt nog steeds één op de drie directeuren meer dan de gestelde premiersnorm te verdienen. Minister Blok van Wonen en Rijksdienst ziet zich genoodzaakt nog strengere beloningsregels uit te vaardigen. Als we de beloningen van de top afzetten tegen de resultaten die deze top realiseert, kunnen we ook hier spreken van een ‘onrendabele top’. De top kost veel en levert weinig op.
Gelukkig voor de sector gaat de onrendabele top zowel bij woningen als bij bestuurders niet om de hele populatie. Er zijn ook woningen van woningcorporaties die geen onrendabele top (meer) kennen en er zijn steeds meer topbestuurders die tegen een redelijk salaris de woningcorporaties op een goede manier weten te besturen.
Peter Kasteleyn
